Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
A alienação fiduciária de imóvel em inadimplência tem um roteiro previsível do lado do banco e um conjunto de decisões nada previsíveis do lado de quem deu a casa em garantia. Quem me procura nessa situação costuma perguntar "o que eu faço", e a resposta certa começa com outra pergunta: o que exatamente você assinou? Financiamento para comprar a casa e empréstimo com a casa como garantia são regidos pela mesma lei, mas com consequências diferentes no ponto que mais importa, que é o que sobra de dívida depois que o imóvel vai embora. Este artigo é um roteiro de verificação em sete pontos, na ordem em que eu os confiro no escritório.
Antes da advocacia, analisei e reestruturei operações desse tipo dentro do banco. Sei o que a área de recuperação olha primeiro e o que ela prefere que o devedor não saiba.
1. Que tipo de contrato é este
Abra o contrato e procure a finalidade. Se o dinheiro serviu para comprar ou construir o imóvel residencial, você está em um financiamento habitacional, e o art. 26-A da Lei 9.514/1997, na redação da Lei 14.711/2023, garante duas coisas: trinta dias a mais para purgar a mora, além dos quinze do art. 26, e a extinção da dívida que sobrar se o segundo leilão não cobrir o débito (art. 26-A, §4º).
Se o dinheiro serviu para qualquer outra coisa, como quitar dívidas, capital de giro, reforma ou compra de outro bem, você está em um empréstimo com garantia de imóvel, chamado no mercado de home equity. Aqui vale a regra geral do art. 27, §5º-A: se o leilão não cobrir a dívida, você continua devendo o saldo, que pode ser cobrado em execução e alcançar outros bens. Explico o peso dessa diferença em o que se coloca em risco na alienação fiduciária em garantia.
Essa distinção define a estratégia. No financiamento habitacional, perder a casa encerra a dívida; no home equity, perder a casa pode ser só o começo.
2. Em que etapa o banco está
Peça a certidão de matrícula atualizada. Se ela mostra apenas o registro da alienação fiduciária, o procedimento não começou. Se mostra averbação de intimação ou de consolidação da propriedade, o relógio já corre. Confira também a correspondência recebida, porque a intimação do cartório vem em papel e precisa ser entregue a você pessoalmente.
Sem intimação, seu espaço é a negociação. Com intimação, o prazo é de quinze dias, ou quarenta e cinco no habitacional. Com consolidação averbada, o leilão vem em até sessenta dias, e a discussão passa a ser judicial. O calendário completo está em o banco pode tomar minha casa.
3. Quanto é preciso pagar para regularizar
A purga da mora exige as parcelas vencidas com juros, multa contratual, despesas de cobrança e de intimação (art. 26, §1º). Não exige a dívida inteira. Se o banco ou o cartório apresentam o saldo total, ou incluem tarifas, seguros não contratados ou encargos calculados sobre encargos, o valor está errado e pode ser discutido.
Peça a planilha de evolução da dívida e confira: taxa de juros aplicada contra a taxa do contrato, multa limitada a 2% quando se aplica o Código de Defesa do Consumidor, juros de mora de 1% ao mês, e nenhuma comissão de permanência cumulada com outros encargos (Súmula 472 do STJ). Em contratos de home equity, é comum encontrar seguro prestamista e tarifas que inflam o valor.
4. O que o imóvel vale e o que a dívida vale
Compare o valor de avaliação que consta no contrato para fins de leilão (art. 24, VI) com o valor de mercado atual e com o saldo devedor. Três situações aparecem.
Imóvel vale bem mais que a dívida: o banco tem pressa, porque o leilão o cobre com folga. Sua melhor saída costuma ser vender você mesmo, com anuência do banco, antes da consolidação, para não entregar a diferença ao leilão. O art. 27, §2º-B, garante a preferência para readquirir até o segundo leilão, mas isso exige pagar a dívida integral, o que raramente é possível para quem já não pagava as parcelas.
Dívida perto do valor do imóvel: o banco tem interesse em negociar, porque o leilão pode não cobrir os custos. Aqui há espaço para alongamento, carência ou desconto.
Dívida acima do valor do imóvel: no habitacional, a perda do imóvel extingue o que exceder; no home equity, o saldo remanescente vai atrás de você, e a negociação precisa incluir a quitação do saldo, não só a entrega do bem.
5. Se a intimação foi válida
A intimação precisa ser pessoal, feita ao devedor ou ao seu representante, no endereço do contrato ou em outro conhecido pelo credor. A intimação por hora certa exige duas tentativas frustradas com suspeita de ocultação (art. 26, §3º-A), e a por edital só é válida quando o devedor está em local ignorado, incerto ou inacessível (art. 26, §4º). Intimação entregue ao porteiro só vale em condomínio com controle de acesso e regras específicas (art. 26, §3º-B).
Vício na intimação anula a consolidação, e é a alegação que mais suspende leilões na prática. Guarde envelopes, avisos de recebimento e qualquer prova de que você estava em endereço conhecido do banco.
6. Quais saídas existem além de pagar
Renegociação com o banco, com alongamento de prazo e incorporação do atraso, antes da intimação. Portabilidade do financiamento para outro banco, viável apenas com o contrato em dia. Venda do imóvel com anuência do credor, com o saldo quitado no ato e o excedente ficando com você. Dação em pagamento negociada, com quitação expressa do saldo, que no home equity é o ponto mais importante do acordo. Uso do FGTS, no habitacional, para amortizar ou pagar parcelas em atraso, dentro das regras do fundo. E, quando o imóvel é uma entre várias dívidas, a repactuação global pelo procedimento do superendividamento, que não alcança o financiamento com garantia real mas reorganiza o restante para que ele volte a caber no orçamento.
7. O que acontece depois, se nada der certo
Consolidada a propriedade e vendido o imóvel em leilão, o banco tem cinco dias para devolver o que sobejar (art. 27, §4º), e é comum que essa devolução exija cobrança. Se o segundo leilão não alcança o valor mínimo, o banco fica com o imóvel em livre disponibilidade (art. 27, §5º). O saldo remanescente, quando existe, é cobrado em execução. A posse é retomada com liminar de desocupação em sessenta dias (art. 30), e enquanto você ocupa o imóvel após a consolidação paga taxa de ocupação (art. 37-A). Detalhei essa fase em leilão extrajudicial de imóveis.
Preciso de um advogado para isso?
Para pedir a matrícula e a planilha, identificar o tipo de contrato e tentar uma renegociação antes da intimação, não necessariamente. Mas é importante que a proposta do banco seja lida por alguém que saiba onde os encargos se escondem, porque o acordo assinado agora vale como confissão de dívida e será o valor exigido na próxima intimação.
A resposta é sim, e sem alternativa, quando há intimação em curso, valor de purga discutível, vício na intimação, leilão marcado ou saldo remanescente sendo cobrado. Suspender um leilão, anular uma consolidação, discutir a planilha em juízo ou defender-se na execução do saldo são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), e a etapa em que a defesa é apresentada define o que ela pode conseguir. Explico os momentos em quando procurar um advogado para alienação fiduciária.
O que faço nesses casos: classifico o contrato, localizo a etapa, recalculo a purga, verifico a intimação e monto com o cliente a saída que preserva mais patrimônio no tempo que resta, o que às vezes é negociar, às vezes é vender, às vezes é discutir em juízo.
Perguntas frequentes
Se eu perder o imóvel, ainda vou dever ao banco?
No financiamento para compra ou construção da moradia, não; a dívida que exceder o valor do segundo leilão se extingue (art. 26-A, §4º, da Lei 9.514/1997). No empréstimo com garantia de imóvel, sim; o saldo remanescente continua devido e pode ser executado (art. 27, §5º-A).
Posso vender o imóvel para pagar a dívida antes do leilão?
Pode, com anuência do banco, que recebe o saldo devedor no ato da venda e libera a garantia. É a saída que costuma preservar mais valor quando o imóvel vale mais que a dívida.
O banco pode exigir a dívida inteira para eu regularizar?
Não dentro do prazo da intimação. A purga da mora abrange apenas as parcelas vencidas com encargos e despesas (art. 26, §1º). A dívida integral só é exigível para readquirir o imóvel depois da consolidação (art. 27, §2º-B).
Uma ação revisional suspende o procedimento do cartório?
Não por si só. A simples propositura da ação não descaracteriza a mora (Súmula 380 do STJ). A suspensão depende de decisão judicial específica, em regra fundada em vício do procedimento ou em depósito do valor incontroverso.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
