Geile Lüttjohann
Sócia Advogada
Pós-graduada em Direito Bancário e Direito Empresarial. Mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Ex-Gerente Executiva de Análise de Crédito do Banrisul. Especializações pela FGV e Insper em Crédito, Gestão Financeira, Contabilidade, Recuperação de Empresas e Gestão de Riscos. Diversas certificações em Direito do Agronegócio.
Leilão extrajudicial de imóveis é o nome do último trecho do procedimento da alienação fiduciária, e a notificação com as datas costuma ser o primeiro documento que o devedor lê com atenção. Quando ela chega, a propriedade já foi consolidada em nome do banco no cartório, o prazo para pagar as parcelas atrasadas já passou, e o que resta é uma janela curta com quatro coisas a fazer: entender em que ponto você está, conferir se o procedimento foi regular, decidir se exerce a preferência para readquirir o imóvel e preparar o que vem depois. Este artigo percorre as quatro, com o que a Lei 9.514/1997 garante em cada uma.
Do lado do banco, acompanhei leilões desse tipo por anos. O credor espera que o devedor não apareça. Quando o devedor aparece com a intimação irregular na mão, o leilão para.
O que a notificação significa
A comunicação das datas, horários e locais dos leilões é obrigatória (art. 27, §2º-A, da Lei 9.514/1997) e é enviada depois que o cartório averbou a consolidação da propriedade. Se você a recebeu, a matrícula já mostra o imóvel em nome do banco. Se você não recebeu nenhuma intimação anterior para pagar as parcelas atrasadas, algo falhou, e essa falha é o centro da sua defesa. A sequência completa está em como funciona a alienação fiduciária quando o pagamento atrasa.
Os dois leilões
O primeiro leilão ocorre em até sessenta dias do registro da consolidação, e o lance mínimo é o valor do imóvel fixado no contrato para esse fim (art. 24, VI, e art. 27). Se não há lance nesse patamar, o segundo leilão acontece nos quinze dias seguintes, e aceita o maior lance desde que igual ou superior ao valor da dívida, somado a despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais (art. 27, §2º).
Vendido o imóvel, o banco tem cinco dias para devolver ao devedor o que sobejar (art. 27, §4º). Se o segundo leilão não alcança o mínimo, o banco fica com o imóvel em livre disponibilidade (art. 27, §5º).
A preferência do devedor
Até a data do segundo leilão, o devedor tem preferência para readquirir o imóvel pagando a dívida integral com encargos, despesas, tributos e custos do procedimento (art. 27, §2º-B). É o direito mais concreto que a lei dá nessa fase, e o mais difícil de exercer, porque quem não pagava parcelas raramente tem a dívida inteira. Ele se torna viável em três situações: quando um familiar ou comprador escolhido por você aporta o valor e recebe o imóvel; quando a discussão judicial reduz o valor cobrado a algo pagável; e quando o banco, diante de leilão deserto, aceita parcelar a reaquisição, o que a lei não obriga mas a prática às vezes permite.
O que ainda se discute em juízo
O procedimento é constitucional (Tema 982 do STF), mas cada ato dele pode ser controlado pelo Judiciário. As alegações que suspendem leilões na prática são estas.
Intimação irregular para purgar a mora. Entregue a terceiro sem poderes, feita por edital quando o endereço era conhecido, por hora certa sem as duas tentativas, ou sem o acréscimo de trinta dias nos financiamentos de moradia (art. 26-A). É a causa mais frequente de anulação da consolidação.
Valor de purga errado. Cobrança da dívida inteira em vez das parcelas vencidas, encargos acima do contrato, tarifas e seguros não pactuados.
Falta de comunicação das datas dos leilões. Descumprimento do art. 27, §2º-A.
Avaliação e valor do contrato. Valor de leilão fixado muito abaixo do mercado, em prejuízo do devedor, é discutido com base na função social do contrato e na boa-fé, com resultados variáveis.
Purga tardia. Os tribunais discutem se o pagamento das parcelas atrasadas depois da consolidação, mas antes do leilão, ainda pode convalescer o contrato. A lei atual dá ao devedor a preferência pela dívida integral, e a purga apenas das parcelas depois da consolidação encontra resistência.
Nenhuma dessas alegações suspende o leilão por si; é preciso uma decisão judicial, em regra em tutela de urgência, pedida antes da data. Reuni as verificações em o que verificar quando não consigo pagar.
O que acontece depois
Arrematado o imóvel, ou ficando com o banco, vem a reintegração de posse, com liminar de desocupação em sessenta dias (art. 30). Enquanto o devedor ocupa o imóvel depois da consolidação, paga taxa de ocupação calculada sobre o valor do imóvel (art. 37-A). O saldo remanescente, quando o leilão não cobre a dívida, continua devido nos contratos em geral (art. 27, §5º-A) e se extingue nos financiamentos de moradia (art. 26-A, §4º). Se sobejar valor, ele é seu, e é comum precisar cobrá-lo.
O que fazer nesta semana
Peça a matrícula atualizada e confira a averbação da consolidação e a data. Reúna toda a correspondência recebida, com envelopes e avisos. Peça ao banco a planilha da dívida e o valor para exercício da preferência. Verifique se o contrato é financiamento de moradia, o que muda o prazo de purga e o destino do saldo. Se o imóvel é rural, confira a impenhorabilidade da pequena propriedade, como expliquei em leilão de imóvel rural. E decida, com os números na mão, entre readquirir, vender a alguém que readquira, discutir judicialmente ou preparar a saída com o menor dano.
Preciso de um advogado para isso?
Para pedir a matrícula, reunir a correspondência e solicitar a planilha ao banco, não necessariamente. Mas é importante que a análise dos documentos seja feita por quem conhece as causas de nulidade, porque a intimação que parece regular ao devedor muitas vezes não é.
A resposta é sim, e sem alternativa, com o leilão marcado. Pedir a suspensão em tutela de urgência, anular a consolidação por vício de intimação, discutir o valor da purga ou da preferência, defender a posse e cobrar o valor que sobejar são atos privativos de advogado (art. 103 do CPC), e o prazo é a data do primeiro leilão. Os momentos de procurar ajuda estão em quando procurar um advogado para alienação fiduciária.
O que faço nesses casos: confiro a regularidade de cada ato do procedimento, calculo o valor real da preferência, e apresento ao cliente, antes da data, a medida que suspende e a proposta que resolve, porque o banco negocia de outra forma quando o leilão está suspenso.
Perguntas frequentes
Recebi a notificação do leilão; ainda posso pagar só as parcelas atrasadas?
Em regra, não. Depois da consolidação da propriedade, a lei dá ao devedor a preferência para readquirir o imóvel pagando a dívida integral com encargos até o segundo leilão (art. 27, §2º-B, da Lei 9.514/1997). A purga apenas das parcelas nessa fase encontra resistência nos tribunais.
O leilão extrajudicial pode ser anulado?
Pode, por decisão judicial, quando a intimação para purgar a mora foi irregular, quando o valor exigido estava errado, quando as datas dos leilões não foram comunicadas ou quando o prazo dos financiamentos de moradia não foi respeitado.
Se o imóvel for vendido por mais do que devo, recebo a diferença?
Sim. O banco deve entregar ao devedor o que sobejar em cinco dias da venda (art. 27, §4º). Na prática, é comum precisar cobrar esse valor, e a prestação de contas pode ser exigida.
Quanto tempo tenho para sair do imóvel depois do leilão?
O arrematante ou o banco pede reintegração de posse com liminar de desocupação em sessenta dias (art. 30 da Lei 9.514/1997). Enquanto ocupa o imóvel após a consolidação, o devedor paga taxa de ocupação.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto. A Lüttjohann & Soares atende em Novo Hamburgo/RS e à distância em todo o Brasil; os meios de contato estão ao final da página.
